0. НЕДОСТАТКИ СТАНДАРТНОЙ «ГЕКТАРНО-КЛЕЧАТОЙ» ПЛАНИРОВКИ
СОВРЕМЕННЫХ ПОСЕЛЕНИЙ РОДОВЫХ ПОМЕСТИЙ.
Опыт проживания в существующих российских поселениях родовых поместий показывает, что используемая подавляющим большинством таких поселений «гектарно-клечатая» планировка (т.е. когда на всю территория поселения накладывается сетка с прямоугольной ячейкой 100х100 м, и по этой сетке поселение делится на стандартные участки размером по 1 Га, которые потом раздаются участникам под застройку и освоение) имеет множество недостатков. В частности:
1) Из-за того, что интересы приходящих в поселение людей очень сильно разнородны (одни очень интенсивно используют землю, засаживая практически весь гектар; другие живут наездами или много работают удалённо, в результате чего на их гектаре оказывается освоенным только 5-10 соток вокруг дома), получается так, что фактическое использование или неиспользование земли становится хаотичным и непредсказуемым, в результате чего 90% территории поселения могут, по факту, стоять заросшими бурьяном и весьма обременять жителей поселения заботой о выкосе дорог, противопожарных мероприятиях, охране и т.п., не принося при этом поселению никаких бонусов. При том, что 2-3 поместья постоянных жителей могут держать скотину и, наоборот, ощущать неудобство из-за того, что им не хватает земли для выпаса и покоса, а использовать полупустые участки соседей они не вправе (см. про это ещё ниже).
2) Гектарно-клечатая планировка почти всегда (за исключением наиболее грамотно спланированных поселений вроде Ковчега, где поместья объединены в кластеры по 8 штук, между которыми вместо дорог есть лишь 3-метровые пешеходные межевые тропы) подразумевает, что каждое поместье окружено дорогами со всех сторон — так, что общая протяжённость внутренних дорог в поселении из компактно расположенных 100 поместий по 1 Га (1 х 1 км) будет составлять около 22 км (или 0,22 км на 1 поместье). Это очень большая цифра, и при фактической заселённости поселения в 10-15% (что является показателем выше среднестатистического — по факту, многие поселения заселены на 5-10%) нагрузка на содержание дорог (прокос, ремонт покрытия, расчистку снега и пр.), получается что одно поместье может нести на себе бремя содержания 2-3 км дороги и даже больше при некомпактном расположении поместий.
С учётом же того, что поселение осваивается и застраивается в неравномерном и хаотичном порядке (кто из хозяев участков раньше «созреет»), стандартной ситуацией в анастасиевских поселениях является очень сильная дисперсия (разбросанность) реально обитаемых участков по территории поселения. А поскольку к каждому обитаемому участку нужен подъезд, то сэкономить на дорогах, обслуживая только некоторые из них, не особенно получается, т.к. ради одного удалённого обитаемого поместья приходится поддерживать в рабочем состоянии дорогу, проходящую через 7-10 необитаемых.
3) Из-за того, что практически вся территория поселения представляет собой «жилую застройку» возникают сложности с юридическим оформлением и налогами: для получения разрешения на строительство весь участок в 1 Га должен иметь статус ИЖС или «дачное хозяйство», а это весьма негативно отражается на размерах кадастровой стоимости и налогов, которые должен заплатить хозяин. Фактически, человек, используя под застройку лишь 2% своей территории, а остальное используя как сельхозземли, по факту, должен платить за всю свою территорию как за территорию жилой застройки, что может оказаться весьма дорогим удовольствием как на стадии получения статуса, позволяющего застройку, так и после, когда человек будет платить налоги за 1 Га земли под ИЖС.
4) Из-за того, что практически вся территория поселения раздаётся под строительство родовых поместий, и общих территорий практически не остаётся, поселение становится исключительно неудобным для участников, содержащих крупных домашних животных (коровы, лошади и т.п.), для выпаса которых одного гектара обычно недостаточно.
5) По этой же причине поселение (или отдельные инициативные предприниматели в нём) начинают испытывать сложности при организации каких-либо производств, требующих площадей для своего развития (плантации иван-чая, питомники, пилорама и деревообработка, туристический лагерь, конно-спортивная площадка и т.д.). Из-за того, что изначально территории для производств (и вообще для какого угодно использования, кроме создания родовых поместий) в проект не закладывались, создание их уже после размежевания всей земли на участки по 1 Га может оказаться проблематичным.
6) Из-за того, что планировка территории жёстко привязана к шаблону «100 х 100 м», поселение в значительной степени теряет возможность учитывать особенности фактического ландшафта и использовать этот ландшафт для создания целостного и экологически устойчивого проекта поселения как целого. К примеру, если дороги проводить по высшим точкам (по «гребням») имеющегося рельефа, это значительно сократит затраты на их обслуживание, чем когда они проходят в низинах, где скапливается вода. Но дорожная система, созданная, исходя из фактических неровностей рельефа, естественно, не состыковывается с клеточками 100 х 100 м.
Можно назвать и другие недостатки стандартной «гектарно-клечатой» планировки поселений, но названных уже достаточно для того, чтобы задуматься об альтернативах и начать разговор о возможности лучшего решения.
1. ПЛАНИРОВАНИЕ ТЕРРИТОРИИ И ЖИЛАЯ ЗАСТРОЙКА В НАШЕЙ ОБЩИНЕ
Поскольку при планировании территории мы опираемся прежде всего на природосообразность, целостность и экологическую устойчивость поселения в долгосрочной перспективе, то при проектировании территории мы, прежде всего, будем учитывать особенности фактически имеющегося ландшафта и возможности максимально эффективного их использования для человеческого блага. В частности, это означает, что:
— дорожная система будет опираться на рельеф, а не выводиться из заранее определённой (прямоугольной) формы участков;
— поселение будет иметь множество зон для разных типов использования (жилая, заповедная, сельскохозяйственная и др);
— жилая застройка не будет хаотично и неравномерно разбросана по территории поселения, а будет грамотно сгруппирована — так, чтобы одновременно сохранить близость к природе, сократить количество дорог, создать возможности для хорошего общения между людьми и удешевить плату за использование застроенной территории.
Сделаем мы это при помощи СИСТЕМЫ СОСЕДСТВ.
СОСЕДСТВО — это небольшая территория, размером 1-3 Га, на которой сосредоточена жилая и общественная застройка, и которая схематично, в плане представляет собой «цветок с лепестками», т.е. площадку общей территории с общим навесом, хозблоком, столовой, парковкой и т.д. и окружающие эту площадку 8-16 жилых домов жителей поселения.
При этом получается, что:
1) Каждое поместье имеет как «выход в общество», т.е. примыкает к «центру цветка», так и «выход в лес», который примыкает к поместью с тыльной стороны и при этом может не ограничиваться 100 метрами, а простираться намного дальше (чем «дальше в лес», тем менее интенсивно территория используется человеком и превращается в «заповедную»).
2) Каждое поместье может возвести капитальный жилой дом на территории соседства, рядом с общей площадкой, + может построить некапитальное сооружение «дикого», «лесного» типа (землянку, «рыбацкий домик», баню на реке, «скит») в своей задней, «лесной части».
3) При этом юридически в категорию ИЖС (или «дачное хозяйство») будет переводиться только территория, примыкающая к общей площадке. В итоге, на территории размером 1-3 Га мы можем сосредоточить всю основную застройку 8-16 или даже больше поместий, чем сократим бремя содержания дорогой земли под ИЖС до 10-20 соток на 1 поместье. Вся же остальная территория «со стороны леса» может спокойно оставаться дешёвой землёй сельхозназначения.
4) При этом на одно соседство будет приходить одна дорога с одной основной парковкой на 8-16 домов, что существенно облегчает бремя расходов на содержание дорог. Получается, оастанавливаясь на парковке своего соседств, человек оказывается и одновременно у крыльца своего дома, так что потребности в каких-либо дополнительных подъездных путях в поместье уже не будет. На общей площадке может также располагаться и общий на 8-16 поместий склад, где они могут хранить, например, технику или дрова.
5) Подобная планировка позволяет отвязать фактические границы участков (которые следуют за особенностями рельефа) от юридических границ участков (которые обусловлены видом их использования). С юридической стороны 1-3 гектара застраиваемой территории соседства — это один участок (с категорией ИЖС), а окружающая его территория поместий — это другой, больший участок сельхозназначения или земель лесного фонда. Владельцы участков будут заключать договор аренды или договор пользования в отношении своей части застраиваемой площадки соседства и в отношении построенного на нём дома + договор аренды или пользования в отношении сельхозземли, образующей тыльную сторону их участка.
(См. об этом подробнее в разделе «СХЕМА ЮРИДИЧЕСКОГО ОФОРМЛЕНИЯ»).
6) В итоге мы получаем небольшую живописную мини-деревеньку из 8-16 домов, выходящих фасадами к общей площадке. При этом эти фасады будут красиво оформлены эстетически — так что на одной небольшой площадке мы получаем целостный памятник планировки и архитектуры (что гораздо привлекательнее по сравнению с ситуацией, когда дома, даже очень красивые, неравномерно раскиданы по большой территории или утоплены глубоко в лесах).
7) При этом, я повторюсь, люди не обязаны жить в фасадной части своего поместья, а вполне могут построить некапитальное жилое здание прямо в лесу, если им хочется ощущать большее уединение и контакт с природой. Юридически они всё равно будут защищены наличием у них кусочка земли с правом на жилую застройку.
Таких соседств в поселении может быть несколько, и они могут различаться между собой по концепции застройки (например, одно договаривается о застройке в древнеславянском стиле, а второй — в стиле средневекового городка, третье — в стиле Калифорнии 1960-х и т.п.), по общему интересу или проекту, который объединяет жителей данного соседства (например, в одном соседстве живут сотрудники Языковой Школы, а в другом — активисты пермакультуры) или по иному критерию.
Каждое соседство будет иметь свой орган территориального самоуправления, а также свою общую инфраструктуру.
2. ЭКОЛОГИЧЕСКИЕ ПРИНЦИПЫ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ
И КОНЦЕПЦИЯ ПРИРОДНОГО (ЖИВОГО) ДОМА
Поскольку наше поселение является живой лабораторией, исследующей более экологичные и гармоничные способы жизни, то строительство каждого дома будет для нас практическим экспериментом, воплощающим на практике имеющиеся на текущий момент самые природосообразные и эффективные технические решения.
Это означает несколько важных моментов:
1) В поселении будет действовать достаточно жёсткий регламент по поводу экологии строительства, который будет ограничивать или исключать возможность строительства из неутилизируемых или вредных материалов, а также использование при строительстве неэкологичных технологий. В частности, у нас не будет допускаться строительство из минваты, пенопласта, пенополистерола, монолитного бетона и прочих материалов, которые создают проблемы с утилизацией материалов по окончании срока службы здания. Кроме того, регламент будет контролировать количество образующегося при строительстве мусора и его правильную утилизацию.
2) Любой проект нового здания (за исключением некапитальных хозпостроек в нефасадной, «лесной» части поместья) должен будет перед воплощением пройти обсуждение в РАБОЧЕЙ ГРУППЕ ПО АРХИТЕКТУРЕ И СТРОИТЕЛЬСТВУ. Смысл этой процедуры заключается в том, чтобы с участием специалистов и опытных практиков:
— убедиться в соответствии пректа экологическому регламенту;
— найти возможные недостатки или непродуманности проекта и предложить решения по их устранению;
— убедиться, что архитектурно-художественный облик здания будет гармонично вписываться в стилевую концепцию того соседства, на котором будет строиться здание.
Обсуждение всех этих вопросов будет производиться в достаточно живом формате с участием автора проекта и может стать для автора проекта очень хорошим образовательным тренингом по проектированию и архитектуре. По сути, проводя проект своего дома через обсуждение в РАБОЧЕЙ ГРУППЕ ПО АРХИТЕКТУРЕ И СТРОИТЕЛЬСТВУ, житель поселения в очень практичном ключе «получет образование» и «сдаёт экзамен» на право участия в формировании архитектурного облика поселения как целого. При этом речь идёт не о принуждении к соответствию каким-то «правильным» шаблонам строительства, а, скорее, о стимулировании собственной осознанности у автора проекта, полного понимания, что именно, как и для чего он собирается делать.
3) Мы (в лице, в частности, РАБОЧЕЙ ГРУППЫ ПО АРХИТЕКТУРЕ И СТРОИТЕЛЬСТУ) намерены накапливать опыт и развивать концепцию ПРИРОДОСООБРАЗНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА, которая означает:
— природосообразное проектирование (проектирование с учётом влияния тех или иных «живых» или «неживых» форм и материалов на психическое состояние человека, а также на степень его контакта с другими живыми организмами — растениями, животными);
— использование недорогих или бесплатных местных, преимущественно природных материалов (как построить из глины, песка, дерева, невредных отходов и т.п.);
— использование простых и эффективных строительных технологий (в частности, таких, которые минимизируют применение неэкологичной техники и материалов, а также и количество строительных отходов, которые развивают творческое отношение к делу и т.п.);
— забота о простоте утилизации строений, которые уже отслужили свой век (идеальным ориентиром является жилище, настолько экологичное, что оно является полностью биоразлагаемым и по окончании службы утилизируется автоматически силами природы).
И, поскольку мы ориентируемся на формирование рабочих моделей нетехнократической, живой цивилизации, то мы будем уделять значительное внимание вопросам создания некапитальных, простых и глубоко интегрированных с природой построек (в стиле жизни более экологичных культур, например, американских идейцев), которые максимально приближают образ чизни человека к единению с природой.
3. АРХИТЕКТУРНАЯ КОНЦЕПЦИЯ И АРХИТЕКТУРНАЯ ЦЕЛОСТНОСТЬ
Общую массу всех возмодимых на нашей территории построек можно условно разделить на два типа:
1) некапитальные, природоссобразные (типа лесных домиков, землянок, индейских хижин и т.п.), расположенные преимущественно в лекной зоне, на землях сельхозназначения или лесного фонда;
2) капитальные, расположенные в соседствах и образующие «фасад поселения», формирующие, по сути, его внешний социальный облик для приезжающих гостей, а также для СМИ.
Основным требованием к первой группе строений является их экологичность и природосообразность. Вторая же группа построек (капитальные), помимо этого требования, подпадает ещё под второе важное требование — эстетика внешнего вида здания и её соответствие стилю оформления того соседства, в котором оно будет строиться.
Мы отчётливо осознаём, что красиво и целостно оформленные жилые пространства имеют очень существенное влияние на развитие поселения. Если жилые зоны в поселении аккуратны, упорядоченны, красивы и гармоничны, это:
— поддерживает внутренний покой и вдохновение у жителей поселения, укрепляет их веру в свои силы;
— привлекает новых участников, которые хотели бы жить в красивом и гармоничном пространстве;
— создаёт позитивное впечатление о поселении и настраивает на конструктивный лад соседствующих с поселением местных жителей, местные и региональные власти, СМИ. У поселения, имеющего на своей территории красивую картинку, которую можно показать на сайте или в видеорепортаже, гораздо больше шансов обрести позитивную известность и хорошую репутацию, а также влиятельных союзников и дополнительное внешнее финансирование, чем у поселения, которое с самого начала не уделило должного внимания заботе о своём внешнем виде.
Разумеется, мы осознаём, что определённая строгость в отношении к предлагаемым проектам домов в поселении и усложнение процедуры строительства своего дома кому-то могут показаться ограничением свободы, однако мы считаем, что положительные результаты избираемой нами политики с течением времени многократно перевесят кажущуюся сложность этого пути.
Тем более, что мы действительно смотрим на процесс обсуждения и утверждения проекта дома в РАБОЧЕЙ ГРУППЕ ПО АРХИТЕКТУРЕ И СТРОИТЕЛЬСТВУ как на очень полезный тренинг для каждого жителя поселения, собирающегося построиться, который необыкновенно активизирует его мысль в направлении поиска самых лучших решений, позволит преодолеть обычную для отношения помещиков к своему дому необдуманность, безалаберность, невнимательность и откладывание важных решений на потом, а также позволит в короткий срок получить массу полезных знаний по вопросам строительства, которые очень часто, увы, человек узнаёт слишком поздно, строя уже третий или четвёртый дом после двух-трёх неудачных.
4. ЖИЛИЩНАЯ КОНЦЕПЦИЯ И ВОЗМОЖНОСТИ РАССЕЛЕНИЯ
В отличие от анастасиевских поселений родовых поместий, которые предусматривают всего один-единственный формат проживания в поселении — приобретение участка и строительство своего собственного родового поместья, мы, проанализировав накопленный опыт, пришли к выводу о том, что по-настоящему устойчивое поселение должно предусматривать несколько разных вариантов проживания, отвечающих потребностям разных категорий людей.
Поэтому мы решили предусмотреть следующие варианты проживания в нашей общине:
1) ОЩЕЖИТИЕ-ХОСТЕЛ — крупное здание рядом с общим домом поселения, распланированное по типу городского кохаузинга, коливинга или хостела, так что в этом здании есть жилые комнаты + хорошо обустроенные общие пространства для питания, встреч, работы, творчества и отдыха. При этом в этом здании имеются как индивидуальные номера (для 1-2 человек), так и комнаты для 3-4, 5-6 и более человек. В завивимости от состава своей семьи, наличия близких людей, склонностей и т.п., каждый человек может выбрать, жить ли ему одному, с другом или девушкой или небольшой «коммуной» близких людей.
2) КОММУНА-СОСЕДСТВО — целая «поляна» («соседство»), рассчитанная на коммунальный образ жизни, где могут быть, к примеру, один общий дом с основными удобствами и маленькие домики/палатки/караваны/бытовочки для сна + территория для совместного бизнеса или социального проекта этой коммуны.
3) СОСЕДСТВА ИЗ НЕБОЛЬШИХ ПОМЕСТИЙ — сгруппированные по 10-20 штук на одной «поляне»/»соседстве» индивидуальные (семейные) участки площадью 6-20 соток, на которых можно возвести жилой дом и разбить собственный сад/огород. При этом такая поляна может иметь свой общий дом для встреч, совместных мероприятий или иных общих активностей (см. выше про концепцию соседства).
4) КРУПНЫЕ ПОМЕСТЬЯ (1-2 Га), так же сгруппированные по «полянам» (10-20 поместий на поляне), — для людей, которые хотели бы жить более уединённо и/или настроены на какое-либо малое сельхозпроизводство непосредственно на своём участке, и готовы платить за эту землю.
5) «ДАЧНАЯ ПОЛЯНА» — «дачный посёлок» для горожан, целенаправленно ориентированных на дачный отдых на территории поселения (естественно, расценки на такие участки будут существенно выше, чем для постоянных жителей, а права на участие в управлении ограничены).
6) ПРОЖИВАНИЕ НА ТЕРРИТОРИИ ПРОИЗВОДСТВЕННОГО, КОММЕРЧЕСКОГО ИЛИ ИНОГО ПРОЕКТА. Некоторые проекты на территории нашего поселения (ферма, Детская Поляна, Языковая Школа и т.д.) будут допускать возможность для сотрудников проживать непосредственно на территории проекта, где он работает. Для чего могут быть выделены небольшие помещения в здании, используемом для нужд соответствующего проекта.
7) ПРОЖИВАНИЕ В КЭМПИНГЕ ИЛИ В ИНДЕЙСКОЙ РЕЗЕРВАЦИИ. В поселении будут территории, предназначенные для особо простых, экологичных и некапитальных форм жилой застройки. Т.е. территории, где можно жить в палатках, шалашах, землянках, насыпных хижинах из брёвен и земли и т.п. Подобные территории одновременно будут служить:
— полигоном для опробования технологий максимально близкого к природе строительства;
— местом для приобретения опыта жизни в близком контакте с природой и отрыве от «благ цивилизации»;
— местом для размещения людей, приезжающих отдохнуть в близком контакте с природой (если у нас будет территория среди леса, в которой уже есть готовые шалаши, «лесные домики» и оборудованные костровые стоянки, то это создаст хорошую возможность для достаточно культурных форм туризма).
Этот список возможных форматов проживания, скорее всего, не является исчерпывающим.
Подобное разнообразие возможностей позволит каждому человеку выбрать оптимальную для него форму проживания на данном этапе, а поселение в целом будет спасено от бремени большого количества неиспользуемой земли, которую люди приобрели и забросили только потому, что это был единственный формат участия в интересном для них проекте альтернативной жизни.
Смотри также по теме: